华天“卖酒店”，如何看

       出售酒店产权，受投资者热捧

    华天酒店集团股份有限公司（简称“华天”）扩大“售后回租”计划议案，今年4月获得股东大会通过后，该运营模式受到投资者追捧。据悉，除潇湘华天大酒店计划出售的房源销售一空外，华天大酒店（总店）自有的11万平方米物业，今年拟出售1.1万平方米，共264套客房，单价为18800元/平方米。记者从开盘前推介会了解到，投资者认筹意愿也十分踊跃。

    华天“售后回租”试水于去年。

    2012年5月，其旗下的潇湘华天大酒店试点“售后回租”。据介绍，要成为潇湘华天大酒店的“房东”，至少需投资81万元。去年，潇湘华天大酒店“售后回租”旗开得胜，实现销售收入10893万元，盈利4479万元。

    据介绍，获得酒店房间所有权的投资者，必须将房间回租给华天继续用于酒店业务经营，回租期为15年。“租赁期间，华天将以年利率7%至8%，付给购买方租金；购买方还可以获得一张面额为销售额1.5%的消费卡，可在华天任意所属成员酒店消费。”华天相关部门负责人介绍。

    华天宣布，今后每年将拿出1/3经营稳定的酒店资产，开展“售后回租”等方面的资产运营。

      盘活存量资产，试水轻资产运作

    “售后回租”，自然也引来了一些争议。联想到此前华天出售连锁酒店“华天之星”，有人质疑，“售后回租”，是否华天因资金紧张而“变卖家业”？

    “‘售后回租’与出售‘华天之星’，完全不是一回事。”华天酒店集团股份有限公司有关专业人士称，出售“华天之星”，主要是从品牌维护的角度出发，华天品牌是高星级酒店的象征，经营经济型酒店无疑是一种品牌的矮化；且“华天之星”的酒店物业并非华天所有，都是租赁的物业。而“售后回租”，是公司发展思路的重要转变，是华天实施轻资产运营战略的一种重要形式。

    对于经营了25年的华天而言，发展战略转型，已是一种必然选择。

    “资产轻量化，是酒店业发展到一定阶段后必然的发展方向，”华天董事长陈纪明介绍，全球最主要的酒店巨头，全部走上了由重资产向轻资产转型的道路。

    “如洲际、雅高、万豪、希尔顿等，这些酒店巨头在实施资产轻量化战略后，总资产一路下降，资产负债率也得到持续改善；而管理的酒店数量却在逐年上升，主要通过输出品牌管理，赚取高额利润。”

    中南林业科技大学旅游学院院长钟永德分析，酒店发展初期，一般都是自己投资兴建酒店，这种模式使得资产负债率过高，财务压力越来越大。将酒店产权与经营权分离，正成为酒店业降低资产负担、提高资本利用效率的一种选择。

    而华天多年来实行的是重资产、轻资本的运营模式。拥有15家自营酒店，经营性自有物业近百万平方米，沉淀了大量固化的优质资产。以华天大酒店（总店）为例，11万平方米的物业，经过历年折旧，如今账面价值仅有2.7亿元；而按市值评估，价值高达15至20亿元。

    当前，外资酒店来势汹汹，经济型酒店如雨后春笋般从大街小巷冒出，传统酒店经营已进入微利时代。而随着华天近年在省内外“跑马圈地”步伐加快，其资产负债率在逐年攀升。在此背景下，华天如何才能提升优质资产的运营效率，在真实凸现资产价值的同时，为企业可持续发展注入源源不断的动力？

    实施轻资产运营，华天可以说是箭在弦上，不得不发。

    从今年起，华天的经营范围，增加了“资产运营”一项，包括酒店资产的投资、出售、租赁，借助“售后回租”、资产证券化等手段，盘活酒店的沉淀资产。

    “从酒店资产经营，到酒店资产运营，一字之变，代表了华天战略发展思路的重要转变。”湖南省旅游局副局长刘之明评价。

    盈利能力可支撑企业轻资产运作

    “酒店轻资产运营，在国外已是一种成熟的运营模式。但在中国大陆，采用这种模式运营的酒店还不太多。”据湖南师大旅游学院酒店管理系主任唐健雄介绍，在长沙，也有酒店尝试过产权式酒店经营，因酒店经营业绩无法支撑“售后回租”的租金，这种模式并不成功。

    唐健雄认为，酒店“售后回租”成功运营，关键是其经营业绩能源源不断支付投资者的租金。

    华天实施“售后回租”的酒店，其经营业绩能否支撑投资者的租金？

    “华天的品牌影响力与可持续发展能力，就是最大的保证！”陈纪明信心满满。

    作为中西部最大的本土民族品牌酒店，华天名列中国旅游饭店集团10强、国际饭店百强。应该说，陈纪明敢拍胸脯还是有底气的。

    而且华天的“售后回租”模式，经过了精心考量。    

    以潇湘华天大酒店为例，其“售后回租”从销售面积、物业类型、租金价格等方面都做了精心设计，保证资产出售不会导致经营权丧失，确保酒店经营收益能够满足租金支出。

    “我们拿来出售的，都是华天多年耕耘的物业，经营稳定，升值潜力巨大。”陈纪明介绍。

    “为防控风险，公司将资产出售比例控制在1/3以内；华天有“售后回租”业务的酒店，其经营业绩完全可以支撑租金支付。而且华天的酒店业务还在不断扩张，每年新增物业面积远大于出售资产的面积，能提供新的可供运营的增量酒店资产。”陈纪明认为，在品牌经营时代，借助轻资产运作模式，华天期望与国际一流酒店品牌殊途同归：用更少的钱开更多的酒店，从投资自营酒店向品牌运营管理转型。今后他们将更看重实际管理的酒店数量，而不是拥有多少酒店的产权。

    当然，华天“售后回租”不仅仅是为了降低资产负债率，更是为了企业可持续发展筹措资金、积蓄能量。面对激烈的行业竞争，华天正在加速旅游全产业链布局。除正在各市州布点的“华天城”城市综合体外，华天目前正在进军湘西旅游资源开发，涉足张家界旅游演艺市场，加强旗下旅行社的管控权。

    售后回租、资产证券化等多种形式的轻资产运营，能否支撑华天“酒店+地产+商业+旅游”的战略扩张，我们拭目以待。